В последние дни вдобавок к и так тревожным экономическим новостям чиновники и предприниматели начали сотрясать воздух сообщениями,что российский рынок недвижимости ожидает чуть ли не коллапс.

Кризис на рынке недвижимости может быть,но неглубокий,некатастрофический

mos.ru / Е. Самарин

Согласно ихоценкам,кначалу декабря спрос наквартиры вновостройках упал на30-70% посравнению сцифрами полугодовой давности (навторичном рынке падение непревысило 20%),две трети отныне строящего жилья стоят нераспроданным(общей площадью более 76млн кв. м),аразрыв между ценами напервичном инавторичном рынке достиг 55-57%.

Эти новости немогут нетревожить,так как российский рынок жилой недвижимости за20 лет пережил настоящую революцию,увеличив свою стоимость врублевом эквиваленте болеечем вдевять раз. Для покупки миллионов квартир граждане заняли вбанках около 20трлн рублей,имассовые дефолты поэтим обязательствам считаются многими экспертами причиной возможного краха всей банковской системы— вотносительно скором будущем.

Насколько обоснованны подобные страхи?

Конечно,они небеспочвенны: натакую высоту российский рынок неподнимался никогда. Сегодня цены вгородах-миллионниках превысили 100тыс. рублей заквадратный метр,авМоскве всреднем находятся науровне 270тыс. рублей заквадратный метр. Если пересчитывать через нынешнийкурс доллара,это в2-3 раза дешевле,чем цены вевропейских столицах (например,Берлине или Амстердаме,где средние доходы жителей приблизительно востолькоже превышают московские),ивцелом совпадают спекинскими,где доходы вполне сопоставимы сдоходами вроссийских столицах.

Поэтому янеуверен,что даже при наличии явных рыночных диспропорций можно вести речь опредпосылках для разрушительного кризиса.

Падение цен нанедвижимость врыночных экономиках как сопровождает многие кризисы,так иявляется причиной некоторых изних. При этом,если посмотреть насамые разрушительные катаклизмы подобного рода (например,наипотечный кризис 2007–2010 годов вСША),окажется,что цены снижаются отмаксимумов неболее чем на20% иотыгрывают это снижение за4 года— 6лет. ВРоссии ситуация мало чем отличается: резкие спады непревышали 30% врублевом эквивалента ипродолжались 3-4 года— иниодин кризис всфере недвижимости вРФнестал триггером более масштабных потрясений,авсе они сами стали следствием последних.

Каким видится наиболее вероятное развитие событий?

Да,избыток предложения несомненно потянет цены вниз— нонаэтом пути возникнут два препятствия.

Содной стороны, янеуверен,что граждане,купившие так называемые «инвестиционные» квартиры,начнут ихнемедленно сбрасывать полюбой цене— скорее они будут убеждать себя втом,что стоит попросту подождать,анефиксировать убытки.

Сдругой стороны, строительные компании также небудут устраивать массовых распродаж,так как они врядли спасут тех девелоперов,кто столкнулся сбольшими сложностями,отбанкротства: чтобы быстро выручить средства,достаточные для погашения банковских кредитов,нужно распродать десятки миллионов квадратных метров ниже себестоимости,что также означает уход избизнеса.Поэтому многие строители решат либо продать компании забесценок,либо заявить онесостоятельности,инераспроданные массивы недвижимости перейдут ихновым владельцам закуда меньшую цену ибудут придержаны вожидании восстановления рынка. Вубытке окажутся лишь банки,астроительство навремя резко замрет— если только власти неинициируют огромные стройки наоккупированных украинских территориях.

Снижение цен ограничится в2025 году 10-12%— итоскорее это будут афишируемые цены,реальные сделки покоторым будут весьма немногочисленными посравнению спродажами прошлыхлет. Падение цен навторичном рынке окажется,вероятно,сугубо символическим: непревысит 5%,нотут сделок будет существенно больше.

Ситуацию,как нистранно,может выправить наблюдаемая ныне инфляция: увеличивая цену ходовых товаров на12-15% вгод,она неболее чем задва года выведет снизившуюся стоиоть квартир наихпрежний уровень,позволяя новым собственникам строительных компаний получить неплохую прибыль,аинвесторам,насвой страх ириск вложившимся внедвижимость,непотерять капиталы.

Так будетли кризис нарынке недвижимости?

Когда яслышу,что многие собственники ипотечных квартир начнут ихпродавать вситуации,если ихрыночная стоимость упадет ниже цены покупки,или откажутся платить поссудам,если невыплаченная сумма превысит рыночную стоимость жилья,ядумаю,что тут неучтены два существенных момента.

Содной стороны, россияне слишком трепетно относятся кжилью,чтобы,купив его,затем распрощаться сним порасчёту (аневслучае невозможности оплаты кредита,например).

Сдругой стороны, подавляющее большинство (неменее 2/3) всех квартир,купленных випотеку,приобретено на льготных условиях закредиты под ставку от6 до9% годовых. При высокой инфляции выходить изтаких ссуд ипродавать подешевевшее жильё— нерациональный выбор. Угосударства,как мыписали недавно,могут возникнуть сложности ссубсидированием таких кредитов,новрядли заёмщики будут ихзакрывать. Проблемы коснутся прежде всего застройщиков (импридётся резко снизитьввод жилья),нонебанки инепокупателей— иябы поддержал тех,кто прогнозирует незначительную коррекцию рынка.

Все сказанное выше отчасти подтверждается процессами,которые мывидим впоследнее время вКитае. Вначале 2020-х годов ситуация была крайне похожа нароссийскую: встране пустовало 60млн квартир (это 15% всех китайских семей); несколько крупнейших девелоперов разорилось,ацены казались запредельными. Между тем коррекция,начавшаяся в2023 году,привела кснижению средней стоимости жилья менее чем на6%,аитоги ноября указывают нанебольшой рост данного показателя (+0,36%),что дает основание некоторым западным аналитикам предполагать,что в2025 году кризис может ослабеть,если незавершиться— хотя никакого возобновления «чуда всфере недвижимости» вэтой стране больше никто неждет,даисама «мягкая посадка» китайского рынка ожидается одновременно с широкими стимулирующими мерами,накоторые вРоссии рассчитывать уже врядли приходится.

***

Положение нарынке жилья вРоссии очевидно характеризуется всеми признаками перегрева— нопри росте номинальных доходов населения,относительно высокой инфляции ивозможности власти стимулировать строительный сектор через распределение подрядов в«новых регионах» (что насамом деле уже происходит здесь исейчас),ябы нестал излишне драматизировать ситуацию. Основным условием «мягкой посадки» выступает продолжение субсидирования ставки поуже взятым гражданами ипотечным ссудам— если государство ненарушит тут обязательств,никакой катастрофы вближайшее время ненаступит.